Le passage des activités économiques de la production de biens à celle de services s'effectue en Europe avec un certain décalage temporel par rapport à l'Amérique du Nord et caractérise surtout le développement économique urbain des vingt dernières années. A l'heure actuelle, dans les grandes agglomérations européennes en moyenne 75% des salariés travaillent dans le secteur tertiaire, mais on constate aussi des chiffres record d'environ 90% ou plus pour la concentration des services (par exemple Luxembourg, Bruxelles, Rotterdam, Amsterdam) (Paal 1999). Cette évolution touche dans une même mesure le centre des villes et les communes suburbaines.

Dès ces dernières décennies se dessinait déjà à Paris un visible transfert du noyau de l'activité économique de la Ville de Paris vers les zones suburbaines de la Petite Couronne ^[1] et de la Grande Couronne ^[2] (Paal 1996). Cette tendance n'a cessé de se renforcer, les moteurs de cette évolution étant à la fois la tertiarisation de l'économie et la suburbanisation des services. Parallèlement, l'influence traditionnellement forte de la planification urbaine et régionale centralisée semble faiblir en faveur des intérêts d'entreprises agissant au niveau mondial.

Comparée aux autres agglomérations européennes, la région parisienne se situe aujourd'hui dans le peloton de tête des métropoles tertiaires dont le développement est supérieur à la moyenne. Bien que l'Ile-de-France reste encore la région présentant le plus grand nombre d'emplois industriels (650.000) (Coy 2003), le pourcentage des salariés du secteur tertiaire est passé de 75% en 1990 à 82% en 1999 (INSEE 2002). La croissance du nombre de salariés est surtout due à la création de nouveaux emplois tertiaires dans les villes nouvelles ^[3] de Cergy-Pontoise (Val d'Oise) et Marne-la-Vallée (Seine-et-Marne).

Avec La Défense ^[4] , l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle ^[5] et le centre de recherche de Saclay ^[6] , elles représentent les principaux pôles de croissance du secteur tertiaire en Ile-de-France. Leur dynamisme résulte entre autres de la délocalisation d'entreprises de Paris-même vers des sites tertiaires moins chers situés en banlieue. Alors qu'il y a encore quelques années cela était surtout vrai pour le commerce de détail (hypermarchés et autres), moteur de la suburbanisation de l'économie, entre-temps on voit également des branches auparavant considérées comme typiquement demandeurs de bureaux en centre ville prendre le chemin de la banlieue. Il s'agit là de branches qui ne sont plus en contact direct avec des clients privés, mais offrent leurs services à d'autres entreprises et/ou délocalisent des domaines "d'arrière bureau" (back-office) jusqu'alors situés au siège, lui-même restant en centre ville.

Les raisons pour lesquelles les entreprises quittent le centre ville ou y restent sont multiples. En-dehors du niveau élevé des loyers ^[7] pour des locaux commerciaux ayant une "adresse représentative", la superficie nécessaire et/ou l'exigence d'un certain équipement technique jouent un rôle important. L'écroulement partiel du marché parisien des bureaux au début des années 1990, causé par une offre surabondante du fait de la transformation massive de logements en bureaux, a montré que des locaux mal équipés (par exemple absence de climatisation) dans des immeubles anciens sont devenus extrêmement difficiles à louer. Même à La Défense les loyers annuels n'atteignent que 450 à 650 euros/m² -on trouve en effet des bureaux certes un peu plus éloignés du centre, mais en même temps extrêmement bien desservis par les transports en commun, pour un loyer annuel d'environ 200 euros/m².