Ainsi ont déjà été mentionnés quelques phénomènes centraux du développement urbain, phénomènes que l'on peut observer dans toutes les grandes villes de la terre et qui nécessitent une courte explication.

Le délabrement urbain et la réhabilitation urbaine sont des questions essentielles du recyclage des bâtiments urbains. Le délabrement urbain naît de la rupture de l'équilibre entre l'élargissement urbain et la réhabilitation urbaine. Lorsque la plus grande partie des investissement concerne la construction d'immeubles neufs à la périphérie (= élargissement urbain), il ne reste plus assez de moyens financiers pour la rénovation ou le maintien en état dans le centre. Des signes de délabrement (façades délabrées, confort insuffisant des logements, vandalisme, logements et commerces inoccupés du fait de l'émigration des résidents etc.) apparaissent.

Les causes de ce déséquilibre peuvent être de nature politico-idéologique et/ou économique. Dans les grandes villes nord-américaines en tant que représentantes d'un système de capitalisme privé, les investissements ne sont pas faits par l'Etat, mais par des entreprises privées orientées vers le profit. De plus l'achat, la vente et la location d'immeubles constituent un pilier important de l'"assurance-vieillesse" us-américaine: une organisation étatique du système des retraites n'existant pas, les gens investissent dans les biens ou les fonds immobiliers en prévision de leur retraite. Les rentes et le profit y jouent un rôle central. Pour la réhabilitation urbaine, cela signifie que des travaux de rénovation ne sont entrepris que là où l'on peut tirer profit des immeubles. Des immeubles inoccupés dans des quartiers d'immigrants ou dans des quartiers habités principalement par des minorités ethniques sont d'une manière générale considérés comme peu attirants, ce qui fait que les investisseurs n'éprouvent pas le moindre intérêt à y entreprendre des mesures de rénovation. Les "slums" atteignent donc des dimensions que les Européens ont du mal à se représenter.

Le délabrement urbain caractérise également les centres ville dans les pays de l'ancienne économie centralisée d'Europe de l'est. L'une des causes principales du délabrement urbain par suite d'un manque de réinvestissement fut tout d'abord la nationalisation du sol et des bâtiments, laquelle empêcha en grande partie la recherche de profit par la vente ou la location de terrains ou appartements et ôta au budget national ou municipal une importante source de revenus. Les moyens financiers existants furent employés presque uniquement dans l'élargissement urbain. Les grands ensembles à la périphérie des villes avaient clairement priorité sur les mesures de rénovation. A cela s'ajoutèrent les coûts élevés pour l'établissement d'une infrastructure technique dans les nouvelles zones d'habitation périphériques, car ces dernières furent reliées au centre ville par les transports en commun comme par exemple le métro. Parallèlement à cela, les centres-ville se sont délabrés du fait d'un manque de travaux de rénovation et n'ont pu, en partie jusqu'à aujourd'hui, être réhabilités.

Les systèmes européens d'Etat Providence limitent en règle générale le délabrement des bâtiments anciens par un règlement restrictif de l'occupation des sols et une stricte législation de la protection des monuments historiques. Des subventions de l'Etat ainsi que le marché du logement des pouvoirs publics (logements sociaux) adoucissent les conséquences du délabrement urbain sans toutefois l'éliminer entièrement. 

 Le phénomène de la "gentrification ^[1] " est étroitement lié aux mesures de la réhabilitation urbaine - peu importe dans quel système celle-ci a lieu. Par "gentrification", on entend le remplacement (contraint et forcé) de couches de la population dans certains quartiers dans le cadre de mesures de réhabilitation urbaine. L'amélioration des logements (hausse du confort par l'installation de sanitaires ou du chauffage central, regroupement de plusieurs petits appartements en un seul, amélioration des abords des habitations etc.) a en règle générale pour conséquence une hausse des prix et loyers. Les locataires d'origine sont relogés dans des appartements de remplacement pendant les travaux de rénovation, ils ne sont par la suite plus en mesure de payer les loyers (qui ont entre-temps augmenté) dans leur ancien quartier et se voient donc contraints de rester dans les quartiers moins chers (périphérie ou quartiers délabrés du centre).